Sprzedaż udziałów w odziedziczonej nieruchomości

Na podstawie testamentu Jan powołał do spadku troje swoich dzieci i siostrzenicę, każde z nich w udziale po ¼. Dziedziczenie zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku. Spadkobiercy nie przeprowadzili działu spadku, gdyż pozostają w konflikcie co do sposobu dokonania działu spadku i ustalenia jego wartości. W skład majątku spadkowego wchodziła m.in. nieruchomość o powierzchni 2 ha położona w prestiżowej dzielnicy miasta. Troje dzieci Jana chciałoby sprzedać nieruchomość, jednak siostrzenica nie wyraża na to zgody. Dzieci Jana rozważają możliwość sprzedaży udziałów w nieruchomości. Czy będą mogli to zrobić? Czy zgoda siostrzenicy będzie niezbędna?

Jak wygląda dziedziczenie spadku przez kilku spadkobierców?

W przypadku dziedziczenia spadku przez kilka osób, każdemu ze spadkobierców przysługuje udział w spadku. Składa się na to również udział w każdym przedmiocie należącym do spadku (taki sam jak udział w spadku).

W podanym przykładzie każdemu ze spadkobierców przysługuje udział ¼ w spadku, a zatem każdemu z nich przysługuje taki sam udział – ¼ części, w prawie własności nieruchomości. Taki stan trwa do momentu dokonania działu spadku.

Czy można rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku?

Przepis art. 1036 KC dopuszcza możliwość rozporządzenia przez każdego ze spadkobierców, jeszcze przed dokonaniem działu spadku, udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Wobec tego spadkobierca może np. sprzedać, czy też darować udział, który przysługuje mu w odziedziczonych składnikach masy spadkowej.

Czy zgoda pozostałych spadkobierców jest potrzebna?

Rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku może nastąpić za zgodą pozostałych spadkobierców.

Jakie są skutki braku zgody pozostałych spadkobierców?

Brak zgody współspadkobierców nie pociąga za sobą nieważności czynności prawnej (np. umowy sprzedaży, czy też darowizny). Czynność będzie zatem ważna. Brak zgody może jednak powodować jej bezskuteczność w dziale spadku. Bezskuteczność dokonanego rozporządzenia, polega na tym, że sąd przeprowadzający dział spadku może traktować określony przedmiot tak, jakby udział w nim nadal należał do współspadkobiercy, tj. przeprowadzić dział spadku tak jakby rozporządzenia nie było. Jeżeli zatem w wyniku działu spadku przedmiot, w którym udziały zostały zbyte, zostanie przyznany spadkobiercy sprzeciwiającemu się, to rozporządzenie udziałem nie odniesienie skutku i na skutek postanowienia sądu o dziale spadku ten spadkobierca będzie ujawniony w księgach wieczystych.

Co zrobić w praktyce?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie zgody pozostałych spadkobierców, którzy nie będą rozporządzali udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W przypadku braku możliwości uzyskania takiej zgody zbycie udziału w składniku będzie jednak ważne, ale w przyszłości może okazać się bezskuteczne w postępowaniu o dział spadku.

aplikant radcowski Aneta Okurowska

Źródła:

– ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,

– J. Bieluk, Umowa o zbycie udziału w przedmiocie należącym do spadku [w:] J. Bieluk, A. Doliwa, Umowy dotyczące spadków. Komentarz praktyczny. Wzory przykładowych umów. Klauzule umowne. Orzecznictwo, Warszawa 2022,

– K. Grzegorczyk, Kodeks cywilny. Komentarz [w:] red. K. Osajda, red. tomu W. Borysiak, Warszawa 2023, Art. 1036, Legalis.