Zasiedzenie udziałów w nieruchomości w postępowaniu o dział spadku. Co trzeba wiedzieć?
Po śmierci spadkodawcy jego majątek przechodzi na spadkobierców, stając się ich wspólną własnością do momentu działu spadku. Podziału można dokonać zarówno przed notariuszem, jak i w sądzie, jednak jedynie w sądzie można podnieść zarzut zasiedzenia. Co to oznacza w praktyce?
Postępowanie o dział spadku
Zdarza się, że spadkobiercy wnioskują o dział spadku wiele lat po śmierci spadkodawcy. W tradycyjnych, wielodzietnych rodzinach zazwyczaj jeden ze spadkobierców pozostaje w odziedziczonym domu, mimo że wszyscy mają równe prawa do majątku. W takich sytuacjach często dochodzi do nieformalnych ustaleń, aby utrzymać rodzinne relacje. Kiedy jednak dochodzi do formalnego działu spadku, osoba mieszkająca w domu może podnieść zarzut zasiedzenia. Co musi udowodnić, aby zarzut był skuteczny?
Zasiedzenie udziału w prawie własności nieruchomości
Zgodnie z przepisami, aby skutecznie zasiedzieć prawo własności nieruchomości, należy spełnić określone warunki:
- samoistne posiadanie;
- nieprzerwane posiadanie;
- upływ czasu – 20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej wierze.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego dostarcza dodatkowych przesłanek, które są ważne dla uwzględnienia zarzutu zasiedzenia udziałów w prawie własności nieruchomości przez sąd. Zanim je omówimy, trzeba zrozumieć istotę współwłasności.
Na czym polega współwłasność nieruchomości?
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Nieruchomość może należeć więc do kilku osób, a każdy współwłaściciel ma prawo do całości nieruchomości, a nie do wyodrębnionej części.
Przykład
Tomasz, Rafał i Adam są współwłaścicielami nieruchomości z udziałami: 1/24, 5/24 i 18/24. Każdy z nich ma prawo do korzystania z całej nieruchomości, niezależnie od wielkości swojego udziału. Współwłaściciele mogą umożliwić jednemu z nich samodzielne korzystanie z nieruchomości, co nie oznacza utraty ich praw do niej.
Należy pamiętać, że współwłaściciele nie muszą wcale korzystać z nieruchomości wspólnej. Współposiadanie jest bowiem uprawnieniem, a nie obowiązkiem.
Osoba zamieszkująca dom wchodzący do majątku spadkowego może więc samodzielnie zarządzać całą nieruchomością, w tym np. pokrywać koszty remontu lub modernizacji budynku. Wykonuje tym samym swoje prawo własności w stosunku do całości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Bierni współwłaściciele nie pozbywają się swojego prawa do nieruchomości, a po prostu zwiększają zakres dopuszczalnego korzystania z niej przez aktywnego współwłaściciela.
Zmiana zamiaru władania nieruchomością
Z orzecznictwa wynika, że niewystarczające jest spełnienie przesłanek ustawowych przez podnoszącego zarzut zasiedzenia udziałów w nieruchomości w postępowaniu sądowym.
W sprawie o dział spadku, współwłaściciel zamieszkujący nieruchomość musi wykazać również, że jego zamiar posiadania nieruchomości zmienił się i że dał tego wyraz pozostałym współwłaścicielom. Musi wykazać, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację przysługującego mu uprawnienia do współkorzystania z nieruchomości oraz, że w dostatecznie wyraźny sposób, uzewnętrznił tę zmianę w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Sąd Najwyższy wskazuje, że taki zamiar może przybrać formę, np.:
- odmowy dostępu do nieruchomości innym współwłaścicielom;
- złożenia współwłaścicielom stosownego oświadczenia, ;
- zakomunikowania wobec innych współwłaścicieli potrzeby podejmowania wspólnych działań wobec nieruchomości, przy czym prośby te muszą zostać zignorowane.
Nie wystarcza więc postrzeganie współwłaściciela nieruchomości przez otoczenie jako jedynego właściciela całej nieruchomości. Wymaga się wyrażenia zamiaru władania nieruchomością wobec pozostałych współwłaścicieli.
Przykład
Jan, Andrzej i Maria są rodzeństwem. W 1996 r. zmarł ich ojciec Kazimierz, a w 2000 r. matka Lidia. Jan mieszkał w rodzinnym domu przez wiele lat, podczas gdy rodzeństwo wyprowadziło się. W 2024 r. Andrzej wniósł do sądu o podział majątku wspólnego małżonków Kazimierza i Lidii oraz o dokonanie działu spadku. Do majątku spadkowego rodziców zalicza się dom, w którym aktualnie zamieszkuje Jan z rodziną. Jan podniósł zarzut zasiedzenia, wskazując, że poniósł znaczne koszty remontu domu, który był w bardzo złym stanie technicznym i że rodzeństwo nie interesowało się nieruchomością. W takiej sytuacji oprócz przesłanek ustawowych sąd powinien sprawdzić, czy Jan wyraźnie zamanifestował zamiar posiadania domu na wyłączność wobec rodzeństwa. Jeśli nie, Jan pomimo tego, że faktycznie zarządzał całą nieruchomością przez wiele lat – jeżeli będzie chciał otrzymać dom na wyłączną własność, to będzie musiał spłacić rodzeństwo.
Podsumowanie
Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela może być trudne do udowodnienia, ale jest możliwe. Ważne jest, aby oprócz warunków ustawowych, wykazać, że zamiar wyłącznego posiadania został zamanifestowany pozostałym współwłaścicielom. Samodzielne ponoszenie ciężarów przez współwłaściciela związanych z nieruchomością nie przesądza o posiadaniu samoistnym. Do zasiedzenie nieruchomości decydujące znaczenie ma zachowanie współwłaściciela, a nie bierność pozostałych współwłaścicieli.
Źródła:
– ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (T.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610),
– postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2018 r., sygn. akt III CSK 123/18,
– postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2023 r., sygn. akt I CSK 4146/22,
– P. Kuczma [w:] Konstytucyjne prawo własności – sposoby naruszenia i środki ochrony. Constitutional right to property – methods of violation and means of protection (red.) B. Stępień-Załucka, Wydanie 1, Warszawa 2021, Legalis,
– J. Kępiński [w:] M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021, Legalis, art. 172,
– P. Księżak [w:] K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024, Legalis, art. 206.
