Służebność mieszkania na darowanej nieruchomości pomniejsza zachowek

W praktyce zdarza się, że spadkodawca dąży do uregulowania swoich spraw majątkowych jeszcze za życia. Często dochodzi do sytuacji, w których przekazuje swoje mieszkanie wybranej osobie w drodze umowy darowizny. Dba jednak o należyte zabezpieczenie swoich interesów i uzależnia zawarcie umowy darowizny od ustanowienia dożywotnej, nieodpłatnej służebność mieszkania na jego rzecz. W takiej konfiguracji obdarowany staje się właścicielem nieruchomości, zaś darczyńca ma prawo zamieszkiwania w niej. Zasadą jest, że taka darowizna będzie podlegała doliczeniu do spadku przy obliczaniu zachowku. Należy jednak pamiętać, że ograniczone prawo rzeczowe będzie miało wpływ na ustalenie wartości przedmiotu darowizny, a w konsekwencji będzie bezpośrednio oddziaływało na wysokość zachowku.

Ustalenie wartości przedmiotu darowizny

Zgodnie z przepisem art. 995 § 1 KC: wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Jeżeli mamy do czynienia z opisanym powyżej przypadkiem, to wartość nieruchomości lokalowej będzie ustalona według jej stanu na dzień darowizny, a więc przy pomniejszeniu jej o wartość służebności mieszkania. Bez znaczenia pozostaje fakt, że ograniczone prawo rzeczowe było ustanowione na rzecz spadkodawcy i wygasło z momentem jego śmierci. Z przytoczonego przepisu wynika bowiem, że wartość przedmiotu darowizny obliczamy według stanu z chwili jej dokonania, a na tamten moment nieruchomość była obciążona służebnością. Nieruchomość obciążona służebnością będzie miała mniejszą wartość.

Sposób ustalenia wartości służebności mieszkania

Przepisy nie regulują sposobu dokonania wyceny służebności mieszkania. Nie ma jednej obowiązującej metody określenia jej wartości. Będzie to uzależnione od okoliczności konkretnej sprawy, od zakresu służebności, czy też od czasu na jaki została ustanowiona. W toku postępowania o zapłatę zachowku to biegły sądowy określi tę wartość. Przyjmuje się, że pomocniczo przy wycenie należy stosować art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

 Przykład

Jedynym składnikiem majątku spadkodawcy było mieszkanie, które spadkodawca darował synowi. W umowie darowizny lokal został obciążony nieodpłatną, dożywotnią służebnością mieszkania na rzecz spadkodawcy. Spadkodawca, poza synem, miał żonę i troje dzieci. Spadkodawca nie pozostawił testamentu. Doszło do dziedziczenia ustawowego – spadkobiercami są żona i czworo dzieci. Spadek jednak jest pusty, ponieważ cały majątek został rozdysponowany w drodze umowy darowizny. Pozostali spadkobiercy nie otrzymali od spadkodawcy żadnych darowizn doliczanych do spadku. Obdarowany syn będzie zobowiązany zapłacić zachowek na rzecz pozostałych spadkobierców ustawowych. Mieszkanie ma wartość 400.000 zł, a wartość służebności to 50.000zł. Przy obliczaniu wartości nieruchomości będziemy brali pod uwagę jej stan z momentu zawierania umowy darowizny, a zatem będziemy pomniejszali wartość mieszkania o wartość służebności ustanowionej na rzecz spadkodawcy – 400.000 zł – 50.000 zł = 350.000 zł. Tak ustalona wartość mieszkania stanowi podstawę wyliczenia kwoty zachowku do zapłaty.

Wniosek

Przy obliczaniu substratu zachowku należy pamiętać o konieczności pomniejszenia wartości darowanej nieruchomości o wartość służebności mieszkania. Jeżeli służebność była ustanowiona dożywotnio i polegała na prawie do korzystania z całego lokalu – może to spowodować znaczne zmniejszenie wyceny nieruchomości, a w konsekwencji może znacznie zmniejszyć kwotę zachowku, do zapłaty którego będzie obligowany obdarowany.

aplikantka radcowska Aneta Okurowska

Źródła:

– P. Księżak, Kodeks cywilny. Komentarz [w:] red. Tomu: K. Osajda, red. Serii: K. Osajda, Warszawa 2022, Art. 995, Nb 2-3,

– Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 października 2012 r., sygn. akt: I ACa 460/12, Legalis nr 730885.