Najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej – NSA po stronie fundacji. Co na to KIS?

Kwestia najmu krótkoterminowego przez fundacje rodzinne wciąż budzi wątpliwości. W styczniu 2026 r. NSA wydał korzystny dla fundacji rodzinnych wyrok, uznając, że sam krótki okres najmu nie wyklucza najmu krótkoterminowego z katalogu dozwolonej działalności. Mimo tego Dyrektor KIS w interpretacji z lipca 2026 r. ponownie uznał, że opisany model krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych nie mieści się w katalogu działalności dozwolonej fundacji rodzinnej, a tym samym nie może korzystać ze zwolnienia z CIT.

Najnowsza interpretacja KIS

Interpretacja z 16 lipca 2026 r. (0111-KDIB1-2.4010.271.2026.2.END) dotyczyła fundacji rodzinnej posiadającej dwa lokale mieszkalne. Fundacja zamierzała wynajmować je na krótkie okresy (od kilku do kilkunastu dni, a w niektórych przypadkach kilku tygodni). Przyszli najemcy nie byli z góry znani, a umowy miały być zawierane bez zachowania formy pisemnej.

Fundacja argumentowała, że taki model działalności stanowi zwykły najem, o którym mowa w ustawie o fundacji rodzinnej. Wskazywała przy tym na liczne korzystne wyroki sądów administracyjnych, w tym na:

• wyrok WSA w Bydgoszczy z 5 sierpnia 2025 r., sygn. akt: I SA/Bd 315/25,
• wyrok WSA we Wrocławiu z 26.03.2025 r., sygn. akt: I SA/Wr 807/24,
• wyrok WSA w Gliwicach z 2.04.2025 r., sygn. akt: I SA/Gl 1191/24,
• Wyrok WSA w Gdańsku z 19.06.2024 r., sygn. akt: I SA/Gd 219/24.

Dyrektor KIS uznał jednak stanowisko fundacji za nieprawidłowe.

Zdaniem organu najem krótkoterminowy różni się od klasycznego najmu lub dzierżawy charakterem i sposobem wykonywania. KIS wskazał m.in. na brak trwałości relacji z najemcą, krótkie okresy udostępnienia lokali, brak pisemnych umów, brak kaucji i protokołów zdawczo-odbiorczych oraz brak typowych, cyklicznych rozliczeń. W ocenie organu cechy te powodują, że opisana działalność nie mieści się w zakresie najmu, dzierżawy ani udostępniania mienia na innej podstawie, o których mowa w ustawie o fundacji rodzinnej.

W konsekwencji dochody z takiej działalności nie korzystają ze zwolnienia z CIT przewidzianego dla działalności dozwolonej fundacji rodzinnej.

Stanowisko KIS a wyrok NSA

Podejście Dyrektora KIS pozostaje jednak w wyraźnej kolizji z najnowszym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z 16 stycznia 2026 r. (II FSK 1136/24) NSA oddalił skargę kasacyjną Dyrektora KIS w sprawie dotyczącej najmu krótkoterminowego apartamentów przez fundację rodzinną. Co istotne, wyrok ten zapadł kilka miesięcy przed wydaniem omawianej interpretacji.

Sąd wskazał, że brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych. W art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej najem mienia fundacji został bowiem literalnie wymieniony jako działalność dozwolona. Ustawodawca nie uzależnił przy tym możliwości zastosowania tego przepisu od dodatkowych kryteriów, takich jak zawarcie umowy w formie pisemnej, ustanowienie kaucji zabezpieczającej czy zawarcie umowy na dłuższy okres. W konsekwencji okoliczności dotyczące sposobu zawarcia i wykonywania umowy najmu, w tym krótki okres jej trwania, nie mogą same w sobie przesądzać o wyłączeniu takiej działalności z katalogu dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej.

Jeżeli zatem fundacja oddaje swoje mienie do korzystania na podstawie stosunku najmu, sam fakt krótkiego okresu udostępnienia nieruchomości nie powoduje wyłączenia takiej działalności z katalogu określającego „dozwoloną działalność gospodarczą”.

NSA zwrócił również uwagę, że ustawodawca posłużył się w tym przepisie szerokim sformułowaniem, obejmującym nie tylko najem i dzierżawę, lecz także udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Zdaniem Sądu brak jest więc podstaw do wprowadzania dodatkowych warunków, których ustawodawca wprost nie przewidział.

Co zatem wynika z najnowszej interpretacji?

Interpretacja z 16 lipca 2026 r. pokazuje, że pomimo korzystnego wyroku NSA stanowisko organów podatkowych dotyczące najmu krótkoterminowego nie zostało ujednolicone.

Nie oznacza to jednak, że każda forma krótkoterminowego udostępniania nieruchomości przez fundację rodzinną automatycznie będzie korzystać ze zwolnienia z CIT. Znaczenie może mieć bowiem charakter całokształtu wykonywanych czynności, w szczególności to, czy działalność fundacji rzeczywiście polega na oddawaniu własnego mienia do korzystania, czy też obejmuje świadczenie usług wykraczających poza istotę najmu.

Najnowsza interpretacja KIS jest zatem przede wszystkim sygnałem, że przy planowaniu krótkoterminowego najmu przez fundację rodzinną konieczna jest ostrożność. Jednocześnie wyrok NSA z 16 stycznia 2026 r. pozostaje istotnym argumentem przemawiającym za tym, że sama długość okresu najmu nie powinna decydować o możliwości zastosowania zwolnienia z CIT.

Odrębną kwestią pozostaje natomiast przyszłość tych zasad. Projektowane zmiany ustawy przewidują bowiem ograniczenie preferencji podatkowych w odniesieniu do najmu krótkoterminowego. Jak czytamy w projekcie ustawy: „zwolnienie podatkowe znajdzie zastosowanie jedynie w przypadku najmu stricte mieszkaniowego (najmu długoterminowego) – tzn. sytuacji, gdy fundacja rodzinna wynajmuje wskazane w przepisie nieruchomości osobom fizycznym na ich własne potrzeby mieszkaniowe. Natomiast wszelkie inne formy wykorzystania nieruchomości, mieszczące się w zakresie dopuszczalnej działalności fundacji rodzinnej (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej) będą objęte opodatkowaniem CIT na zasadach ogólnych)”.

Trzeba podkreślić, że powyższa propozycja jest wyłącznie projektem ustawy. Nie wiadomo, czy i w jakim kształcie przejdzie on wszystkie etapy procesu legislacyjnego, a w szczególności czy zostanie podpisany przez Prezydenta RP, który w przeszłości już wetował zmiany do ustawy o fundacji rodzinnej.

radczyni prawna, dr Martyna Komarowska-Horosz,

radczyni prawna Anna Oponowicz

 Źródła:

• Pismo z dnia 16.07.2026 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB1-2.4010.271.2026.2.END, http://sip.mf.gov.pl.
• Wyrok NSA z 16.01.2026 r., II FSK 1136/24, LEX nr 4103456.
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 5 sierpnia 2026 r., nr UD447, wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, https://legislacja.gov.pl/docs//2/12413507/13220862/13220863/dokument792366.pdf.